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什么是内房股_内房股们是否已经值得买入了

日期:2022-04-29 16:09:21

编者注:明星房企年内跌幅接近腰斩,政策逐渐明朗的背景下是否会迎来价值回归?

在港上市的内房股正在经历着“可怕”的2021年。

除债务出现明显危机的中国恒大在今年累积跌幅超80%之外,像富力地产、融创中国、佳兆业集团、世茂集团等知名内房股年内跌幅亦均超过了40%,接近腰斩。

估值处于近10年低位,内房股们是否已经值得买入了?

9月17日,内房股迎来久违的反弹走势。截至发稿,融创中国、碧桂园上涨近5%,新城发展、华润置地上涨约3%。

自去年以来,除了进一步落实“房住不炒”的政策要求外,监管更是对地产行业提出了“降杠杆、降负债、稳发展”的具体要求,出炉了“三条红线”准则。

同时,在“共同富裕”大战略的规划中,此前依靠高杠杆、高负债疯狂扩张获取高利润的“地产模式”时代恐难再现。那么,各个房产企业在上半年的表现究竟如何?又该如何看待当前状况下的地产行业呢?

一、基本面全面下行,但重点房企优势凸显

从国家统计局公布的1-8月全国房地产开发投资及销售数据来看,投资额为9.8万亿,同比增长10.9%,增速持续回落。

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新开工面积为13.6亿平米,同比下降3.2%;土地购置面积为10733万平方米,同比降幅达到10.2%;商品房销售面积为11.4亿平米,同比增长了15.9%,但单月销售增速均呈下降趋势。

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大环境全面下行的背景下,房地产企业在上半年的盈利也有了明显的承压。2021年上半年A股申万地产板块122家公司合计实现营收12771亿元,但归母净利润只有682亿元,同比大幅下滑了近20%。

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不过经过二次对比发现,西南证券选取的30家重点房企(包括A股和港股上市)的业绩则更具韧性,重点房企上半年营收增速达到32%,高于其他房企的20.3%;归母净利润增速则为7.6%,高于其他房企的-59.5%。

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这30家重点房企包括了在港上市的17家企业以及A股上市的13家企业,具体样本如下:

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由于盈利能力下滑明显,费用端的控制能力则更能彰显企业的韧性程度。上半年,重点房企和其他房企的加权平均净利率分别为11.5%和4.8%,重点房企显示出了更强的业绩稳定性。从费用率来看,上半年重点房企和其他房企的费用率分别为7.6%和16.8%,重点房企有更强的费用控制能力。

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二、去杠杆成效明显,重点房企财务稳健

在“三道红线”和贷款政策收紧的作用下,地产行业各大企业去杠杆取得了明显的成效。上半年,A股申万地产板块有息负债规模为36502亿元,同比下降了0.7%;2017-2020年加权平均净负债率则由96%下降至75%,2021年中则为76%,降负债效果显著。

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具体来看,上半年重点房企净负债率仅为59%,而其他房企则为105%。现金短债比来看,重点房企和其他房企分别为1.83和0.72,重点房企凭借业务、规模和品牌等多重优势,偿债能力大幅领先其他房企和板块平均水平。

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截至2021年上半年,港股上市的部分房企“三道红线”达标状况整体有明显的改善,碧桂园、融创中国、旭辉控股集团等资产负债率都有一定程度的下降。

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而从上半年拿地情况来看,财务稳健的重点房企明显更好。拿地金额位于前三的分别为融创中国、万科和绿城中国。从土地储存量来看,重点房企的土储仍保持充足,为今后的业绩奠定了一定的基础。

三、如何看待地产板块后市发展?

9月10日,《经济参考报》刊发了文章《强化房地产金融监管促楼市平稳健康发展》。文内提到,货币信贷政策要继续坚持稳健基调,在支持增长与防范风险之间寻求平衡;特别要加强预期管理和引导,不向房地产市场发出错误信号;此外,也要防止政策调整误伤合理的市场需求。

平安证券认为,地产大规模信用风险释放概率较小,银行资产质量风险整体可控。近期有个别房企信用事件频发,可能会释放一些消极的信号,这反而会令未来金融监管高压、楼市调控政策压力有所缓和。

估值方面,追踪在港上市内房股的克尔瑞内房股领先指数动态市盈率已降至3.58倍左右,处于近10年以来的新低水平,远低于平均水平。

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克尔瑞内房股领先指数动态PE

而从股息率角度来看,自2018年以来股息率与动态市盈率出现了“倒挂”的局面,即股息率持续走高,但行业动态PE却持续走低,这种价值被持续低估的情况或难以长期维持。

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花旗银行发布研究报告亦指出,预计9月之后中国房地产板块将出现可持续的反弹。因未来料有更清晰的地产政策展望和行业去产能化,这将利好行业龙头的表现。而未来信贷和再融资政策也将更加清晰,这都是未来地产行业的积极信号。

在港上市的内房股中,可考虑关注处于低估状态的新城发展、融创中国、世茂集团、中国海外发展等龙头企业。

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